Kiểm tra an toàn tiền cọc · Mapo-gu
Trong jeonse, khoản đặt cọc của bạn thực chất là một khoản cho chủ nhà vay. Ondol so sánh nó với giá bán thực tế của những căn nhà diện tích tương đương gần đó — chính là tỷ lệ jeonse nằm ở tâm điểm các vụ lừa đảo tiền đặt cọc tại Hàn Quốc.
Chỉ là ước tính, không phải kết luận. Điểm số này chỉ so sánh một con số — khoản đặt cọc của bạn — với hồ sơ mua bán gần đó. Nó không thể thấy các khoản thế chấp đã được đăng ký trên bất động sản, nợ thuế của chủ nhà, hay quyền đòi tiền của những người thuê trước. Chỉ có sổ đăng ký bất động sản (등기부등본) mới cho thấy những điều đó. Đây là thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính.
Tỷ lệ jeonse · 전세가율
Trong jeonse, bạn giao cho chủ nhà một khoản tiền rất lớn trả một lần và nhận lại khi dọn đi. Nếu họ không thể hoàn trả, căn nhà sẽ bị bán đấu giá tại tòa và bạn được trả từ số tiền thu về. Tỷ lệ jeonse đo xem khoản đặt cọc của bạn chiếm bao nhiêu phần giá trị căn nhà — tỷ lệ càng cao, càng ít dư địa cho bất kỳ trục trặc nào trước khi số tiền đấu giá không còn đủ để bù cho bạn.
Kkangtong jeonse · 깡통전세
“Kkangtong” (깡통) nghĩa là chiếc vỏ lon rỗng: một căn nhà có khoản đặt cọc bằng hoặc vượt giá trị thực của nó, nên đấu giá không bao giờ có thể trả lại tiền cho bạn. Các vụ lừa đảo jeonse hàng loạt ở Hàn Quốc giai đoạn 2022–23 được dựng trên đúng mô-típ này — chủ nhà thu tiền cọc gần 90–100% giá trị trên hàng trăm căn nhà. Đó là lý do các tỷ lệ trên ~90% bị chấm ở mức nguy cấp tại đây.
Giới hạn cứng · 근저당 · 등기부등본
Điểm số này chỉ được tính từ hồ sơ mua bán. Nó không thể thấy geunjeodang (근저당권) — các quyền thế chấp mà chủ nhà đã đăng ký trên căn nhà — cũng như nợ thuế chưa trả hay những người thuê trước. Khi đấu giá, các quyền ưu tiên đó được thanh toán trước khoản đặt cọc của bạn. Tài liệu duy nhất cho thấy chúng là sổ đăng ký bất động sản, deungibu deungbon (등기부등본). Điểm thấp cộng với một sổ đăng ký đầy thế chấp vẫn là một giao dịch nguy hiểm.
Bước 1
Ai cũng có thể tải về — không cần chủ nhà cho phép — với chi phí dưới ₩1,000. Hãy kiểm tra mục eul-gu (을구) để tìm các mục thế chấp 근저당권 trước khi ký, và kiểm tra lại vào ngày chuyển vào: các quyền thế chấp được đăng ký trước ngày bạn chuyển vào sẽ được ưu tiên trước bạn.
iros.go.kr — Văn phòng Đăng ký qua InternetBước 2
Bảo lãnh hoàn trả tiền cọc của HUG sẽ trả lại tiền cọc cho bạn nếu chủ nhà không thực hiện nghĩa vụ — người nước ngoài cư trú có thẻ ARC có thể đăng ký. Một điểm hữu ích: HUG tự thực hiện định giá riêng — nếu bên bảo lãnh từ chối căn nhà, hãy coi chính sự từ chối đó là một dấu hiệu cảnh báo.
khug.or.kr — Korea Housing & Urban Guarantee (HUG)Bước 3
Một tỷ lệ rủi ro đôi khi chỉ có nghĩa là tiền cọc bị thổi phồng. Hãy xem con số được chào nằm ở đâu so với các giao dịch thực tế của những căn nhà tương tự — nếu nó cao hơn hẳn hồ sơ, thương lượng giảm xuống cũng đồng thời giảm rủi ro cho bạn.
Mở trang kiểm tra giá hợp lýBước 4
Hàn Quốc có các hỗ trợ thực chất cho nạn nhân lừa đảo jeonse — nhà ở khẩn cấp, trợ giúp pháp lý, hỗ trợ khoản vay — nhưng điều kiện dành cho người nước ngoài khác nhau theo từng chương trình. Ondol ghi lại những chương trình bạn thực sự dùng được, kèm nguồn và ngày rà soát.
Mở trang định hướng hỗ trợ