전세가율
보증금은 빌려준 돈입니다
전세에서는 임대인에게 큰 목돈을 맡기고 퇴거할 때 돌려받습니다. 임대인이 돌려주지 못하면 주택은 법원 경매로 매각되고, 그 매각 대금에서 보증금을 돌려받습니다. 전세가율은 보증금이 주택 가치의 얼마를 차지하는지 재는 지표입니다 — 비율이 높을수록, 경매 대금으로 보증금을 감당하지 못하게 되기까지 남은 여유가 줄어듭니다.
보증금 안전 확인 · Mapo-gu
이 보증금, 안전한가요?
전세에서 보증금은 사실상 임대인에게 빌려주는 돈입니다. Ondol은 이 금액을 인근 비슷한 면적 주택의 실제 매매 기록과 비교합니다 — 한국 전세 사기 사건의 중심에 있는 지표인 전세가율입니다.
추정치이며, 판정이 아닙니다. 이 점수는 보증금이라는 숫자 하나를 인근 매매 기록과 비교할 뿐입니다. 해당 주택에 이미 설정된 근저당, 임대인의 세금 체납, 선순위 임차인의 권리는 볼 수 없습니다. 이는 등기부등본에서만 확인할 수 있습니다. 정보 제공 목적이며, 법률·금융 자문이 아닙니다.
이 점수 읽는 법
깡통전세
“빈 깡통”
‘깡통’은 속이 빈 깡통을 뜻합니다. 보증금이 집의 실제 가치와 같거나 그 이상이어서, 경매로는 결코 돈을 돌려받을 수 없는 집을 가리킵니다. 2022–23년 한국의 대규모 전세 사기 사건들은 바로 이 패턴 위에서 벌어졌습니다 — 임대인들이 수백 채의 집에서 가치의 90–100%에 가까운 보증금을 끌어모은 것입니다. 이 페이지에서 약 90%를 넘는 전세가율을 ‘심각’으로 분류하는 이유입니다.
명확한 한계 · 근저당 · 등기부등본
이 점수가 볼 수 없는 것
이 점수는 매매 기록만으로 계산됩니다. 임대인이 이미 주택에 설정해 둔 근저당권도, 체납 세금이나 선순위 임차인도 볼 수 없습니다. 경매에서는 이런 선순위 채권이 내 보증금보다 먼저 변제됩니다. 이를 보여주는 유일한 문서가 등기부등본입니다. 점수가 낮더라도 등기부에 근저당이 무겁게 잡혀 있다면 여전히 위험한 거래입니다.
다음에 할 일
1단계
등기부등본 발급받기
누구나 소유자 동의 없이 ₩1,000 미만으로 발급받을 수 있습니다. 계약 전에 을구에서 근저당권 설정 내역을 확인하고, 이사 당일에 한 번 더 확인하세요. 전입 전에 설정된 담보권은 내 보증금보다 선순위입니다.
iros.go.kr — 인터넷등기소2단계
보증보험 가입하기 (HUG 전세보증금반환보증)
HUG의 전세보증금반환보증은 임대인이 반환하지 못할 때 보증금을 대신 돌려줍니다 — 외국인등록증(ARC)이 있는 외국인 거주자도 가입할 수 있습니다. 유용한 점은 HUG가 자체 가치 평가를 한다는 것입니다. 보증 기관이 그 집의 가입을 거절한다면, 그 거절 자체를 위험 신호로 받아들이세요.
khug.or.kr — 주택도시보증공사(HUG)3단계
제시 가격 교차 확인하기
위험한 전세가율은 때로 보증금이 부풀려져 있다는 뜻이기도 합니다. 제시받은 금액이 비슷한 주택의 실거래 대비 어디에 있는지 확인하세요 — 기록보다 크게 높다면, 협상으로 낮추는 것만으로도 위험이 함께 낮아집니다.
적정가 확인 열기4단계
이미 문제가 생겼다면
한국에는 전세 사기 피해자를 위한 실질적인 지원이 있습니다 — 긴급 주거, 법률 지원, 대출 지원 — 다만 외국인 자격 요건은 제도마다 다릅니다. Ondol은 실제로 이용할 수 있는 제도를 출처·검증일과 함께 기록합니다.
지원책 내비게이터 열기