전세가율
보증금은 빌려준 돈입니다
전세에서는 임대인에게 큰 목돈을 맡기고 퇴거할 때 돌려받습니다. 임대인이 돌려주지 못하면 주택은 법원 경매로 매각되고 그 매각 대금에서 보증금을 돌려받습니다. 전세가율은 보증금이 주택 가치의 얼마를 차지하는지 재는 지표입니다. 비율이 높을수록 경매 대금으로 보증금을 감당하지 못하게 되기까지 남은 여유가 줄어듭니다.
보증금 안전 확인 · 마포구
이 보증금, 안전한가요?
전세에서 보증금은 사실상 임대인에게 빌려주는 돈입니다. Ondol은 이 금액을 인근에서 비슷한 면적으로 실제 거래된 매매 기록과 비교합니다. 한국 전세 사기 사건의 중심에 있는 지표인 전세가율입니다.
추정치이며, 판정이 아닙니다. 이 점수는 보증금이라는 숫자 하나를 인근 매매 기록과 비교할 뿐입니다. 해당 주택에 이미 설정된 근저당, 임대인의 세금 체납, 선순위 임차인의 권리는 반영되지 않습니다. 등기부등본에서만 확인할 수 있습니다. 정보 제공 목적이며 법률·금융 자문이 아닙니다.
이 점수 읽는 법
깡통전세
“빈 깡통”
‘깡통’은 속이 빈 깡통을 뜻합니다. 보증금이 집의 실제 가치와 같거나 그 이상이어서 경매로는 결코 돈을 돌려받을 수 없는 집을 가리킵니다. 2022–23년 한국의 대규모 전세 사기 사건들은 바로 이 패턴 위에서 벌어졌습니다. 임대인들이 수백 채의 집에서 가치의 90–100%에 가까운 보증금을 끌어모은 것입니다. 이 페이지에서 약 90%를 넘는 전세가율을 ‘심각’으로 분류하는 이유입니다.
명확한 한계 · 근저당 · 등기부등본
이 점수가 볼 수 없는 것
이 점수는 매매 기록만으로 계산됩니다. 임대인이 이미 주택에 설정해 둔 근저당권도, 체납 세금이나 선순위 임차인도 반영되지 않습니다. 경매에서는 이런 선순위 채권이 내 보증금보다 먼저 변제됩니다. 이를 보여주는 유일한 문서가 등기부등본입니다. 점수가 낮더라도 등기부에 근저당이 무겁게 잡혀 있다면 여전히 위험한 거래입니다.
다음에 할 일
1단계
등기부등본 발급받기
누구나 소유자 동의 없이 ₩1,000 미만으로 발급받을 수 있습니다. 계약 전에 을구에서 근저당권 설정 내역을 확인하고 이사 당일에 한 번 더 확인하세요. 전입 전에 설정된 담보권은 내 보증금보다 선순위입니다.
iros.go.kr — 인터넷등기소2단계
보증보험 가입하기 (HUG 전세보증금반환보증)
HUG의 전세보증금반환보증은 임대인이 반환하지 못할 때 보증금을 대신 돌려줍니다. 외국인등록증(ARC)이 있는 외국인 거주자도 가입할 수 있습니다. HUG가 자체 가치 평가를 한다는 점이 유용합니다. 보증 기관이 그 집의 가입을 거절한다면 그 거절 자체를 위험 신호로 받아들이세요.
khug.or.kr — 주택도시보증공사(HUG)3단계
제시 가격 교차 확인하기
위험한 전세가율은 때로 보증금이 부풀려져 있다는 뜻이기도 합니다. 제시받은 금액이 비슷한 주택의 실거래 대비 어디에 있는지 확인하세요. 기록보다 크게 높다면 협상으로 낮추는 것만으로도 위험이 함께 낮아집니다.
적정가 확인 열기4단계
이미 문제가 생겼다면
한국에는 전세 사기 피해자를 위한 실질적인 지원이 있습니다. 긴급 주거, 법률 지원, 대출 지원입니다. 다만 외국인 자격 요건은 제도마다 다릅니다. Ondol은 실제로 이용 가능한 제도를 출처·검증일과 함께 기록합니다.
지원책 내비게이터 열기